土地限价调整 深圳楼市迎来新契机

本报记者 蒋翰林 王金龙 深圳报道

近期，土地低迷已久的调整深圳楼市出现了回暖的迹象。

根据深圳住建局公开数据，深圳3月，楼市深圳新房住宅成交量2859套，迎新环比增加45.9%；二手房网签套数1355套，契机环比增长25.5%。土地

时间来到4月，调整沉寂已久的深圳成交“喜报”频现深圳楼市。“盛璟润府当周劲销2.5亿”“卓越柏奕府4月5日单日破亿”“ 合正方洲三天劲销43套”…… “喜报”扎堆发，楼市是迎新开发商营造的氛围，还是契机市场真实升温？

《中国经营报》一线调查发现，4月以来的土地节假日售楼处热闹许多，虽然到访量增多不能完全说明成交量的调整多寡，但“人气”回升已是深圳肉眼可见。

而对于备受关注的二手房参考价是否会上调，4月12日，记者通过深圳12345市政府服务热线获悉，深圳会根据调控要求和市场形势适时做出相应调整，但发布时间仍未明确。

目前，二季度已开启，深圳也将举办第一场土地集中拍卖，再加上疫情隔离解除，市场回暖迎来新契机。

小长假期间看房火热

进入4月，随着深圳疫情形势明朗，楼盘营销中心逐步恢复开放，并开始发力营销推广，高佣转介、推出特价房源等促销方式繁多。

位于坪山的一处新盘，推出“全市住宅最高佣6%”吸引中介带客，成交一套佣金可达20万元。记者了解到，目前深圳在售的楼盘纷纷启用中介带客，成交佣金从1%~6%不等，甚至有项目比往常提升了一倍佣金。

记者在龙华、龙岗几个营销中心看到，前来看房和咨询的购房者不少。现场营销人员介绍，看房的人的确比前两个月多，每天都有成交，项目计划近期涨价。

实地探访中，记者发现，许多开发商都发布了成交“喜报”，宣告亮眼的销售成绩。例如位于南山后海的一处豪宅项目，清明小长假期间销售1.3亿元；龙岗的一处新房项目在3天内销售43套；龙华上塘的新房项目，在4月5日当天销售金额破亿元。

而市场的真实去化成绩如何？记者从深圳市房地产信息平台查询了几个近期入市关注度较高的项目。作为一季度收尾的新盘，龙岗某花园于4月3日完成选房，均价3.95万元/平方米522套房源，入围了138批客户，最终去化约4成。3月末入市的龙华某项目销售了268套房源，去化约5成。

从深圳市住建局公布的成交数据来看，深圳3月新房住宅成交量2859套，环比增加45.9%。成交面积30.7万平方米，环比上升50.2%。受深圳此前疫情影响，由于3月市场新房推盘数量较少，成交量主要靠库存推动。

来到4月，回暖趋势持续。深圳贝壳研究院统计，清明小长假期间，深圳新房成交量282套。之前3月19日~20日周末的两天，深圳新房仅成交29套。二手房成交量环比前周周末上升80.2%，同比上升98.1%。

不过对比历史数据来看，成交量仍然处于历史低位。新房成交比去年同期下滑39.86%，整个一季度全市也仅成交8390套，比去年同期大幅减少51%。二手房方面，3月共成交了1117套二手住宅，同比下滑81.99%，但与跌破千套关卡的2月相比，环比上升了28.1%。

“看房的人明显多了，但现在成交依旧不容易。”在龙岗从事房地产中介的张经理表示，“虽然近期很多城市购房政策放宽，但深圳的调控依旧严厉，特别是二手房参考价效果持续显著。”他补充道，有一个问题是，前期的成交量太低了，再加上疫情的影响，所以近来市场变热闹了，也是正常的。

二手房参考价或作调整

的确，深圳购房群体对政策敏感度颇高，而对深圳楼市影响最大的二手房参考价政策目前还并未松动。此前有传言称深圳二手房参考价将上调3%~5%，不过截至发稿，深圳二手房参考价政策依旧还未上调。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，去年官方公布的二手房参考价是以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格综合形成。同时，参考价也将会跟随市场的变动进行更新，暂定计划一年更新一次。由此判断，参考价会盯住市场价变动，市场价格变了，参考价自然也会调整。

日前，乐有家研究中心计算了过去一年来深圳二手房实际成交价与参考价的价格差，也叫偏差值。其中价格差在10%以内的属于接近参考价成交。

2021年2月二手房参考价出台后，从3月开始，接近参考价成交的房源占比逐月提升，9月，接近参考价成交房源占比接近40%，12月则接近一半的房源以接近参考价成交。到了今年3月，已有过半房源接近参考价成交。

据深房中协数据统计，2022年3月，深圳市二手房网签套数1355套，环比增长25.5%。截至2022年3月31日，深圳共挂盘出售房源60423套，对比2月28日统计的41262套在售房源增加19161套，挂盘量明显上涨。不过，在2021年，深圳二手房月均成交约3300套，在存量市场为主导的深圳，这样的成交量很难体现出暖意。

日前，深圳市房地产中介协会表示，在“六稳、六保”宏观经济目标和“房住不炒”大原则之下，“一城一策”的因城施策力度将会明显加大。以深圳为代表的热点城市，在政策上，既要防范因调控而导致的市场报复性行情，又要预防市场预期的过度看衰，因此，预计这类城市在宏观环境“微宽松”的前提下，适度对调控举措微调，以保障市场持续平稳，应该是可以预见到的结果。

全国多城市陆续出现的调控政策也印证着“一城一策”的判断。据中指院不完全统计，目前全国60余城发布房地产相关政策超百次，主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售等。其中，3月以来包括郑州、哈尔滨、青岛、福州、衢州、秦皇岛在内的城市对限购限售政策进行了微调或取消。

李宇嘉表示，当前市场最大的问题是，从上到下，从开发商到银行，再到购房者，预期和信心比较弱。当下，关键是提振预期和信心。

土地限价调整 促行业良性循环

由于当前深圳楼市趋冷，今年以来开发商的入市意愿也较低。据克而瑞监测，刚刚过去的3月，仅有2个商品住宅新盘入市售。深圳市住建局数据显示，一季度，深圳全市一手住宅新增预售2110套，比去年同期减少72%。

库存方面，美联物业数据显示，截至2022年3月末，深圳一手住宅可售2.5万套，高于去年同期的2.1万套；去化周期为6.8周，高于去年同期的4.7周。

4月12日，深圳市住建局披露了2022年二季度商品住宅和商务公寓房源信息情况。截至2022年4月12日，深圳市2022年二季度计划入市的商品住宅及商务公寓项目36个，预计供应房源面积为174.95万平方米，共19050套。其中包括住宅145.89万平方米，占比83.4%，对应房源14520套。

在3月底，深圳也挂牌了2022年首轮集中出让的8宗土地。这8宗土地分别位于宝安、龙华、龙岗、光明、坪山、深汕，总土地面积约32.11万平方米，总建筑面积约107.06万平方米。记者留意到，此次中心地区供地有所增加，在市场情绪较低的情况下，或可提高开发商竞拍的积极性。

值得留意的是，此次集中供地提高了销售限价。作为严格限制新房销售价格的城市，深圳这一批宅地的限售价格，在一定程度上也反映了未来1~2年的新房价格。

比如，位于龙华民治的A818-0478宗地，普通商品住房限售均价为7.22万元/平方米；而在2021年，同在龙华民治的A806-0394宗地，限售均价为7.05万元/平方米，即今年的宗地价格同比上涨2.4%。

在李宇嘉看来，土地调控正在成为地方“一城一策”的抓手。对热点城市来说，限购、限贷、限售等政策的调整空间比较小，松绑会面临巨大的舆论风险。土地调控，能从源头上改善市场预期，改善下游购房者、银行的预期，从而达到稳楼市的效果。