中泰证券：维持华润万象生活买入评级 上半年业绩超市场预期

中泰证券发布研究报告称，中泰证券维持（01209）“买入”评级，维持万象预计2022-24年归母净利润为22.77/29.19/37.4亿元。华润作为内资商管标杆、生活上半市场头部央企物业、买入商业运营领域高壁垒高成长以及住宅服务领域的评级规模与利润率快速提升，该行认为公司在估值上应享有高于行业平均水平的年业溢价。

报告引述公司盈利预告，绩超预计2022年上半年实现归母净利润同比25%-30%的预期增长，在减租及疫情影响下仍超市场预期，中泰证券体现了扎实稳健的维持万象运营能力及大股东坚实后盾支持，主因：1）因收并购公司财务并表及市场化外拓，华润在管面积大幅增加带来显著的生活上半市场业绩增长。2）来自华润置地及第三方业主的买入商业管理项目数量提升，带来商业运营管理服务收入增加。评级该行认为逆境下公司取得超预期的业绩增速的原因为自身经营的持续优化，预计基础物业服务及商业运营服务毛利率均有上升趋势，非业主增值服务毛利率也有望维持在较高水平。

该行表示，华润万象生活由商业运营与住宅管理双轮驱动：1）商业运营业务：为国内高端购物中心标杆，商业运营在国内有顶尖品牌知名度与美誉度，单位面积租金水平与拥有的重奢购物中心数量都位居全国第一，公司预计至2026年开业购物中心数量将达到148个，较2021年在管的72个翻倍。2）住宅物业业务：2021年开启住宅物业板块市场化提速，全年外拓面积由2020年的850万方快速提升至3590万方。此外，维持高品质服务同时，公司基础物管盈利能力持续改善，2019-2021年住宅物业项目客户满意度、续约率维持在高位，收缴率逐年增长，基础物业服务毛利率也从2019年8.2%提升至2021年15%。