金地的多事之秋

来源：国际金融报

今年8月，金地被流言中伤的金地龙湖打了一个漂亮的反击战，澄清传言、金地增发新股、金地安抚投资者，金地一套组合拳下来，金地公司股价7日后回升至做空前的金地水平。这是金地近两年来鲜少击败空头的民营房企，在当下市场恐慌情绪的金地错杀中，即便是金地有着国资背景的房企也难免波及。

例如金地，金地10月24日晚间，金地公司针对近期市场传言作出澄清，金地而股价却未能止住跌势。金地26日，金地其以8.62元的价格高开，但开盘后便开始走低，期间一度下探至8.22元，创造了近一年来的新低。截至当日收盘，公司股价定格在8.35元，跌幅2.91%。

自7月下旬被下调评级、遭遇股债双杀后，金地一直奔走在安抚市场的路上，主动披露经营财务状况、回购债券，以期提振市场信心。

再反击

从公开近期生产经营情况到澄清流言，金地在不到一周的时间里进行了两次“反击”，意在向市场传递信心。

10月22日前后，关于金地旗下公司涉及非标融资展期、表外信托融资等信息在网上流传。24日晚间，该公司发布了一则澄清公告，对上述流言予以否认，并强调将保留追究相关制造和传播谣言人员法律责任的权利。

“非标融资展期”的传言主要涉及金地北京区域地产下属公司北京金地格林物业管理有限公司（下称“北京金地格林物业”）。根据中登网信息，该公司于近期出现了几笔应收账款融资的展期，担保权人均为深圳前海联易融商业保理有限公司。

按金地所言，这一情况是由第三方开发商所操作的反向保理融资，与北京金地格林物业无关。作为物业服务提供方，北京金地格林物业向北京京雁置业和北京北科置地（均与金地及子公司无任何股权关系）提供物业服务，上述开发商通过供应链融资方式向北京金地格林物业支付服务费款项，为该供应链融资的唯一偿债义务人。

传言中关于华鑫信托、光大信托、浙金信托及稳投系列合伙企业为金地表外项目提供信托借款一事亦严重失实，上述信托机构均为金地按照员工跟投制度组织员工进行项目跟投的跟投实体，与所谓的“信托借款”没有任何关联。

而所谓的财务资助则是误读。今年5月，披露了一则财务资助公告，被资助的对象之一是北京金地持股98.5%的北京鑫远嘉业，金额1.25亿元。由于首开股份未持有该公司股权，该操作被质疑为“明股实债”。

不过虽然未持有股权，但北京鑫远嘉业与首开股份皆为北京金开旭泰地产持股25%的股东。该公司的另外两个股东为北京盛智房地产、北京远东新地置业，二者持股比例均为25%，它们的身影亦出现在首开股份的那份财务资助对象名单中，金额均为1.25亿元。

首开股份在公告中提及，公司控股项目公司向其少数股东提供财务资助，是在项目销售情况顺利但未达到利润分配条件情况下，在保证项目建设及运营资金需求的前提下，对项目公司股东提供的借款，且对各方股东按持股比例予以资助，有助于提高资金使用效率，增加项目公司收益。

然而市场对这一系列的解释说明似乎并不买账，澄清公告发布的第二天，即10月25日，金地以4.02%的跌幅收盘，26日继续下跌2.91%。

“示范生”也有烦恼

有声音认为，市场对金地存疑的一个原因是公开市场的融资停滞。今年2月后，该公司便再无相关融资动作，即使入选中债增担保的首批试点房企，其在发债上依然显得意兴阑珊。

信息显示，8月19日，间市场交易商协会召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资，首批试点企业就包括金地。截至10月20日，龙湖、碧桂园、旭辉、、美的置业、卓越商管六家企业在增信支持下成功发债融资，平均票面利率约3.3%。

上述利率明显低于金地的平均融资成本。据半年报数据，截至6月末，该公司2022年债务融资加权平均成本为4.54%。

今年2月23日，金地发行了一笔规模17亿元的中期票据，期限3年，利率为3.58%；7月26日，其成功设立了“中金-金地广场一期资产支持专项计划”，项目底层资产为旗下港股上市公司金地商置位于上海的九亭金地广场以及北京的搜狐网络大厦，发行规模17亿元，利率为4.8%，期限18年。

也有人认为，不积极融资是因为金地对资金的渴求度并不高。截至9月末，该公司的银行授信规模将近2700亿元，剩余可用银行授信规模将近1780亿元，其中2022年获得新增授信额度超过200亿元。

且截至6月末，其拥有现金及现金等价物约634.42亿元，对应短期借款约26.9亿元，一年内到期的非流动负债393.78亿元，剔除受限资金后的现金短债比为1.38倍。但有一个问题是，除了上述借款外，金地还拥有一年内到期的应付账款约358.18亿元，为公司应付建筑工程款及土地价款。

与融资的态度不同，金地今年完成了多笔债务的兑付。譬如6月，其兑付了一笔本息合计2.57亿美元的境外债；7月5日完成中期票据“17金地MTN001”的本息兑付，金额15.76亿元；7月13日完成“17金地01”和“17金地02”两笔共计41.63亿元的公司债券本息兑付……

目前，金地共兑付了公司债券本息83.39亿元、境外债券本息4.62亿美元、中期票据本息15.76亿元，年内已无到期债券。同时截至10月14日，其子公司深圳市金地建材有限公司购买“18金地04”“18金地06”“18金地07”“20金地01”“21金地01”“21金地03”合计约231万张债券，累计金额约1.6亿元。

频繁的偿债支出是穆迪下调其评级的原因之一。9月5日，穆迪确认“Ba2”公司家族评级以及全资子公司辉煌商务有限公司“Ba3”公司家族评级，展望调整为“负面”。

该机构认为，金地的合同销售额低于预期，同时公开市场融资渠道减弱，降低了其财务灵活性，“随着时间推移，其使用内部资源偿还到期债务可能会继续减少其流动性缓冲”。

行业期盼，这家示范房企这次能走出困境。

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