绿景割爱，万科捡漏！深圳最大旧改项目白石洲股权变动

“旧改专家”缺燃料

“做旧改，绿景割爱就像煲汤，捡漏旧改除了原材料要好，深圳更考验厨师的最大洲股技术。”绿景中国地产行政总裁兼执行董事唐寿春曾将旧改比做煲汤。项目 

在2021年中期业绩会上，白石唐寿春曾公开表示，权变独立开发白石洲项目没有问题，绿景割爱“不会基于资金方面的捡漏旧改问题或者是建设能力方面的问题去寻求合作，但长远来看是深圳持开放态度。”

煲汤需要慢火细炖，最大洲股旧改平均周期在8~10年，项目的白石确考验技术。但被称为“旧改专家”的权变绿景中国，缺的绿景割爱不是技术，而是燃料。 

6月7日，绿景中国（00095.HK）公告称，万科将注资约23亿元，入股旗下深圳白石洲旧改。 

此次引进万科，是否是出于资金流动性方面的考虑？

6月8日，绿景中国相关人士回应时代周报记者称，以上市公司公告为准。 

在公告中，绿景中国表示，“通过引入投资者，本公司相信将会提高一众投资者对集团的信心，同时为集团提供更多融资选择。” 

宣布引援万科次日，绿景中国报收1.25港元/股，大涨43.7%，盘中一度涨超50%。

万科86折“捡漏”白石洲旧改

6月7日，绿景中国发布《有关视作出售本公司一间附属公司之股权之主要交易》。 

公告称，绿景中国旗下智慧城市发展有限公司（以下简称“智慧城市”）、深圳市四达实业发展有限公司（以下简称“四达实业”），与深圳市万科发展有限公司全资子公司深圳市深全房地产开发有限公司订立认购协议。 

根据认购协议，万科将向四达实业注资约23亿元。交易完成后，绿景中国通过智慧城市持有的四达实业股权从100%摊薄至约92%，万科持有约8%股权。 

绿景中国在公告中表示，认购事项将可让四达实业就发展白石洲旧改第三、四期筹措资金，并将降低四达实业对集团财政支援的依赖程度。 

公告显示，四达实业于2022年3月31日的市值估值约330亿元。据此计算，万科注资约22.8亿元获得的四达实业8%股权，估值约26.4亿元，相当于86折入股。

在认购协议中，双方约定，万科不参与白石洲旧改第一、二期的发展及营运，也不对负债负责，万科与绿景中国按20%：80%的比例享有第三、四期的盈利分派。

（白石洲施工现场，时代周报记者摄于2021年12月）

虽然白石洲第一、二期进展较快，但开发重心实则在第三、四期。 

据时代周报记者统计，白石洲旧改第一、二、三、四期所涉的居住、商业计容建筑面积分别为67.58万平方米、18.63万平方米、176.75万平方米、85万平方米，第三、四期占整体规模的75%。显而易见的是，万科做的是长远的生意。 

即便旧改进展不顺，万科也拿到了“护身符”。

根据协议，倘若白石洲旧改第三、四期未能在2025年12月31日前取得所有四项证书或许可证，或绿景中国与万科未能就项目第四期的整体发展及营运规划达成协议，万科有权退出，并由绿景中国按12%的年回报率回购股权。如绿景中国未能如期支付相关代价，则盈利分派比例将提高至40%，或将年回报率调整为24%。 

绿景割爱缓解债务压力

白石洲旧改，占地约0.6平方公里，地处深圳市南山区深南大道旁，毗邻华侨城、科技园，是深圳最受关注的城市更新项目之一，又被业内称为“旧改航母”。 

因为地段优越，体量巨大，绿景中国对白石洲旧改寄予厚望，曾多次在中报、年报中表达了期许——“项目的动工与销售将为集团带来大量稳健的收入与现金流，带来巨大的增长动力，绿景中国将进入高速增长阶段。”

根据规划，白石洲旧改将分四期开发，计容建筑面积约358万平方米。根据测算，白石洲旧改货值超2000亿元。据时代周报记者了解，白石洲旧改一期有望于2023年入市，归属绿景中国的可售部分约33万平方米，且以住宅为主，按片区新房价格11万元/平方米计算，货值超过300亿元。 

货值可观又入市在即，绿景中国为何在这个节骨眼上将翻盘的家底折价卖给万科？ 

绿景在公告中表示，通过引入投资者，本公司相信将会提高一众投资者对集团的信心，同时为集团提供更多融资选择。 

（深圳白石洲，时代周报记者摄于2020年5月）

驾驭这艘“旧改航母”的绿景中国，2021年的营业收入仅43.78亿元。与估值2000亿元的白石洲旧改相比，二者差距着实悬殊。 

绿景中国披露的2021年年报显示，截至报告期末，绿景中国现金余额约72.87亿元，而一年内到期的有息负债约98亿元，包括：今年到期偿还或重续的借贷69.95亿元及可换股债券4.98亿元、一笔附有于2022年提早赎回的权利及回售选择权的可换股债券9.64亿元、境内公司债券13.95亿元。 

绿景中国在年报中表示，前述借贷、可换股债券及公开优先票据能否成功重续存在重大不确定性，从而可能导致对绿景中国的持续经营能力产生重大疑虑。 

今年2月，惠誉将绿景中国长期外币发行人评级从“B”下调至“B-”，展望“负面”。惠誉称，绿景中国地产的流动性紧张和融资环境的压力增加了其资本市场工具的再融资风险。 

引入资金实力雄厚的万科，绿景中国或许能够缓一口气了。