胡葆森求稳：市场正在转暖，“河南王”的销售目标却下调24%

再过2个月，河南王建业地产就满30岁了。胡葆30年来，森求售目它坚持“省域化”发展，稳市成为当之无愧的场正“河南王”。不过，转暖无论是下调去年8月向政府发出的“求救信”，还是河南王今年年初进行的架构大调整，都透露出河南地产“一哥”面临的胡葆成长烦恼。

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2021年，森求售目建业地产合约销售额为601.05亿元，稳市不仅未实现经调整后的场正700亿元销售目标，同比2020年也减少了约12.0%。转暖按合同金额计算，下调建业地产2021年在河南省市场占有率为6.9%。河南王2022年，建业地产依然没有“追高”的打算，它给自己定的销售目标是530亿元，较去年下调了24.3%。

3月29日举行的业绩发布会上，建业地产新上任的首席执行官杨明耀称，530亿销售目标是基于稳健经营的发展策略，以现金流为出发点。“我们对完成目标充满信心，也会在此基础上积极追求更高的增长。”

不追求过快的规模增长也是建业地产新的发展策略。今年2月中旬，建业集团董事长胡葆森表示，接下来要坚持“少、小、好”，即尽量不再开辟新的赛道，不再追求规模的增长，在此基础上把企业做得越来越好。

“去年各项指标下跌，2022年保障资金安全”

数据显示，2021年度，建业地产的营业收入约为419.59亿元，较2020年下跌约3.1%；年度毛利率为16.2%，较2020年下跌3.7个百分点；年度核心业务毛利约为60.16亿元，较2020年下跌约17.8%；公司权益持有人应占溢利约为6.05亿元，较2020年下跌约66.4%；年度溢利约为12.53亿元，较2020年下跌约40.4%；年度溢利率为3.0%，较2020年下跌1.9个百分点。

去年8月，建业地产向河南省政府发出求救信，称受“7.20”洪灾、疫情等影响，预计各种累计损失将超过50亿元，地产销售额下滑35%、回款下降40%，加剧了流动性紧张程度，若困境持续将极有可能导致银行授信违约。一时间，建业地产的资金安全问题引发业内关注，“安全”也成为业绩会上高频出现的字眼。

2022年内，建业地产仅有一笔8月份到期、总额5亿元的美元债，但并非没有偿债压力。截至2021年底，建业地产现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为人民币98.48亿元，净借贷总额约120.92亿元，净借贷比率约为94.9%。

建业地产执行董事王俊在业绩会上介绍，建业地产2022年工作分四个阶段，一、二季度是平稳复工、去库存、清欠款、严控支出；三季度是为8月份到期的美元债做好准备，如开源节流、解除监管资金、加大融资等；四季度是保证资金安全，同时保交付、保结转，冲刺全年业绩。

而2月中旬引发不小舆论风波的架构大调整，既是降本提质的手段和结果，也是其依托。王俊介绍，建业地产将依托架构调整带来的管理效率提升，指导城市公司高效地使用资金，缩短项目投资的回收期。

“从原来的‘集团——业务集团——大区——城市公司——项目公司’五级管理，调整为‘集团——城市公司/专业公司——项目公司’三级管理，审批流程缩短了、决策效率提升了。这主要是向管理要红利；未来是一个存量时代、管理时代，规模不是第一要位，如何实现更高的利润率、提质降本增效成了一个非常重要的问题。” 王俊表示。

“河南市场在转暖，正与省内国有平台公司对接”

无论怎么变化，建业地产还将继续坚持区域深耕。杨明耀称，河南省仍有不小的城镇化提升空间，行业的基本面没有变化，依然有刚需、刚改需求支撑长远的发展。

基于此，建业地产制定了全年530亿元的销售目标。“2022年期初库存为280亿，计划新开盘486亿；按照2021年的水平，去化率达到69%就可以完成这个目标。”

河南房地产市场的转暖是建业地产的信心来源。杨明耀介绍，2022年1-2月份，河南省商品房销售额为612亿，同比增长3.3%。同期，建业地产销售额为31.65亿，同比增长35.5%，预计3月份会实现环比大增。“政府出台了多项支持政策，目前河南市场也在积极地转暖向好。”

不过，在规模为王的时代，建业地产坚守一隅的策略就多遭质疑。当暴雨、疫情等意外因素接连出现，区域深耕带来的对单一市场依赖似乎更成为短板。2021年全年，河南全省房地产销售额为8657亿，同比下降7.5%；省会郑州受影响尤为严重，房地产销售额为608亿，同比下降22.6%。

建业地产还面临着市场不断被抢夺的困境。其近三年年报数据透露，建业地产2019年在河南省的市场占有率为7.97%，2020年降至7.24%，2021年继续下降到6.9%。

2021年，建业地产的文旅项目也遭到重大冲击。以2019年9月21日开业的建业·电影小镇为例，其2019年开业90余天总接待游客量达82.73万人次，2020年全年接待游客190万人次，经营收入近2.4亿元；2021年全年接待游客约160万人次，营收规模缩小至1.8亿元。

王俊透露，建业正与省内一些国有平台公司对接，以盘活包括文旅项目在内的一些不动产。“战略性地引入国有平台进行持股甚至控股，然后由我们进行项目运营。”

关于行业未来发展趋势，王俊认为“稳健经营”是其中之一，现金流成为重中之重。他认为，民营房企将会进一步加强跟央企、国企、政府的合作，实现资源与优势互补。

这也是建业地产正在进行的动作。去年底以来，建业先后牵手地产集团和中海地产。据王俊介绍，目前合作方式主要为：部分重点项目上的合作，建业地产将释放部分股权；合作拿地；与中国电建地产进行工程总包业务合作等。

作为国内最早成立的房地产企业之一，建业地产经历了房地产市场的历次沉浮。今年年初，建业集团董事长胡葆森在《老胡家书》中写到：“三十而立，三十而励，人到半坡路更陡，船到江心浪更急。”如何穿越行业周期，如何做到合理的“少”、“小”和期待的“好”，而立之年的建业地产还要经受考验。

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