央行下调最低首套按揭利率，坚定看好地产股

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央行、央行银保监下调最低首套房按揭利率20bp，下调对应当前LPR从4.6%到4.4%。最低4月103城首套按揭利率5.17%，首套下降空间较大。按揭本次二套未调整，利率4月为5.45%，坚定监管要求不低于5.2%，看好也有下降空间。地产 央行首次出台具体政策，央行意义重大。下调1）去年9月以来，最低央行表述为“两维护”，首套满足需求，按揭“新市民”等，利率缺乏具体细节，执行落地情况不佳。本次具体政策落地。 2）上次中央层面降低按揭利率是14年9月，首套为基准0.7倍，同时非限购城市认贷不认房；此后15年3月二套首付40%；15年9月不限购城市首套25%；16年2月不限购城市首套20%。政策持续改善直到销售、投资、房价单月同比均转正。 政策仍将有更大力度变化。4月新增按揭-605亿，同比-118%；考虑偿还和出表后同比-70%。下滑主要因为销售疲弱，4月百强同比-60%，高频跟踪36城同比-61%。测算如果今年全年销售金额下滑20%，新增按揭同比下降43%。因此需求端需要稳，未来政策仍将有更大力度变化。 对于基本面，不必过于悲观。当前虽然需求端预期较差，但政策力度在加大，因城施策数量大幅增加，更多高能级城市、更多针对改善性需求，比如近期南京、苏州、长沙等城市政策。疫情和经济压力影响预期和支付能力，但主要经济体研究来看，资金的配置可能是更核心因素。 持续看好地产股，推荐供给侧改革受益标的保利、金地、南山、蛇口、万科、建发、积余等，同时关注华发、华侨城、金科、新城等。

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